El Valle de Guadalupe y su nuevo Reglamento de Uso de Suelo.

¿De qué va el nuevo reglamento y qué implica para los productores –y finalmente para los consumidores de vino mexicano?

Por Carlos Valenzuela.

El recuento de la situación que llevó a la aprobación del reglamento está bien documentado en notas anteriores, digamos que esa es otra historia. El foco de esta columna es sobre el reglamento en sí.

Primero, ¿es tan malo tener un reglamento de zonificación y uso de suelo para el programa sectorial de desarrollo urbano-turístico de los valles vitivinícolas de la zona norte de Ensenada, Baja California?

Técnicamente no, nada malo; como dice el cura, es justo y necesario.
Link a documento.

¿Por qué es justo y necesario?

Porque como en cualquier otro caso un reglamento sirve para poner los puntos sobre las íes y ayudar a una aplicación específica de una Ley. Un reglamento típico incluye tecnicismos que muchas veces la Ley deja fuera. En este caso el reglamento de zonificación hace referencia al programa al Programa sectorial de desarrollo urbano-turístico de los valles vitivinícolas de la zona norte de Ensenada.

Por lo menos esa era la intención del proyecto original de reglamento cuando el entonces secretario de turismo del Estado Juan Tintos Funcke lo remitió a Enrique Pelayo (alcalde de Ensenada). Sin embargo el reglamento que quedó aprobado el pasado 7 de noviembre más que servir para especificar al programa, el documento aprobado sirve para invalidar dicho programa. Así es, leyó usted bien, el reglamento invalida a la ley –en este caso programa– al cual sirve su propósito.

Artículo segundo, fracción LXXXIII: Este documento deja sin efecto alguno, todas y cada una de las disposiciones contenidas en el Programa sujeto al presente Reglamento, que tengan que ver con Áreas no Urbanizables, particularmente en lo que se refiere: a zonas clasificadas en el mismo, con limitación por alto rendimiento agrícola; así como Áreas de Reserva para extensión urbana, agropecuaria o extractiva.

El documento que se aprobó se parece a vuelo de pájaro al proyecto de reglamento original, pero ya que se mete uno al texto empiezan a notarse las diferencias.

En términos generales el documento según la opinión de un servidor sirve para tres cosas:

• Invalida en los términos de zonificación, uso de suelo y para acabar pronto, en todo lo que esté especificado en él al Programa Sectorial.
• Disminuye la participación del IMIP (Instituto Municipal de Investigación y Planeación de Ensenada).
• Limita la participación ciudadana y de otros órdenes de gobierno e instituciones fuera del Municipio.
• Intensifica densidades de construcción en áreas agrícolas y permite la edificación de vivienda aislada, conjuntos unifamiliares y conjuntos plurifamiliares en zonas de uso de suelo agrícola.
• Concede el uso de suelo en forma automática a “proyectos, asentamientos, hoteles, comercios, campos de golf o inmuebles” […] que a la fecha ya estén en la zona de afectación.

Entonces, el famoso Reglamento invalida a su Programa, ¡que ardan todos en el infierno!

No, la cosa no va por ahí, pero cuando el reglamento se aprueba “en lo oscurito” y todo el proceso se llena de grilla para todos lados –su aprobación y desaprobación– entonces hay que echarle una doble mirada al documento.

Los detalles (en orden de lectura del documento).

Primero, como ya se mencionó, en el artículo segundo del Reglamento “…deja sin efecto alguno, todas y cada una de las disposiciones contenidas en el Programa sujeto al presente Reglamento…”. ¡Ja! Colmillazo de los regidores que modificaron el proyecto. Bueno, cabe la posibilidad que se invalide el programa porque se propone algo mucho mejor ¿no?

Segundo. En el mismo artículo se concede la posibilidad de autorizar uso de suelo en forma automática a proyectos (los cuales actualmente no estén autorizados ni siquiera contemplados en los usos de suelo presentes) que estén ya en el Valle.

Artículo segundo, fracción LXXXIV. El presente reglamento también tiene por objeto regularizar todos y cada uno de los proyectos, asentamientos, hoteles, comercios, campos de golf, o inmuebles destinados a   actividades deportivas, que a la fecha se encuentren físicamente en la Región del Vino, materia de este cuerpo de leyes. Razón por la cual los mismos y a solicitud de los interesados, propietarios o posesionarios contarán con la Autorización de Uso del Suelo, de manera automática, siempre y cuando no contravenga Leyes Estatales y lo soliciten dentro de los 360 días  siguientes a la publicación de este Reglamento en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado.

¡Ajá! Entonces está fácil, si tengo un proyecto deportivo ya en curso, sin importar que éste ni siquiera esté contemplado en los usos de suelo actuales me lo autorizarán en automático, claro mientras no contravenga las Leyes Estatales y lo soliciten dentro del año siguiente a la publicación del reglamento.

Tercero, en el proyecto sometido por el Secretario de Turismo, el reglamento establecía que “los estudios, dictámenes o acuerdos para autorizar los diferentes usos del suelo en zonas y predios, deberán de ser compatibles con lo dispuesto en el Programa; además, ningún uso del suelo se podrá llevar a cabo sin que se cumplan los requisitos que establecen los reglamentos en la materia y demás disposiciones legales aplicables.” Pero en el documento aprobado, dichos estudios y acuerdos se basan únicamente en el mismo reglamento, dejando fuera una vez más al Programa que supuestamente debía someterse. En otras palabras, los cambios de usos de suelo –y estudios necesarios para los mismos– ya no son objeto del programa, sino del reglamento, que curiosamente es mucho más laxo en este tema que el propio Programa.

En el mismo artículo (tercero) se hace referencia a que “Es facultad del Ayuntamiento autorizar la modificación del Uso de Suelo a petición de parte interesada siempre que convenga al correcto desarrollo de la Región o comunidad.” Lo que no dice es quién evaluará si conviene al correcto desarrollo… o sea que usted pida su cambio de uso de suelo y mientras no sea una planta nuclear o algo así, tal vez el Ayuntamiento se lo dará.

Cuarto. En varias ocasiones se limita o deja al margen la participación del IMIP. Por ejemplo el artículo quinto que cita a las autoridades competentes del Reglamento, donde se elimina del listado a dicho Instituto, contemplado en el texto original.

Quinto. Densificación de zonas agrícolas. A decir verdad los demás usos de suelo no sufren grandes modificaciones en el texto aprobado, sin embargo en el agrícola sí podemos encontrar algunas discrepancias.

• En proyectos de vivienda aislada, la densidad cambia de la propuesta de una vivienda por cuatro hectáreas a una vivienda por hectárea, cambiando también el lote mínimo de cuatro a una hectáreas, es decir, se cuadruplica la densidad.
• En vivienda agrupada o clúster la densidad cambia de una vivienda por cada dos hectáreas a dos viviendas por hectárea, también cuadruplicando la densidad propuesta originalmente. Para esto se cambia el lote mínimo de cuatro mil a dos mil 500 metros cuadrados y se eliminan los parámetros de cantidad de vivienda agrupada, superficie mínima del proyecto, la separación entre casas y la factibilidad de suministro de agua. El nuevo reglamento también posibilita que el acomodo de la vivienda pueda ser lineal, parámetro que el texto original prohibía.
• Se abre una posibilidad de Conjuntos Plurifamiliares que no estaba en el texto original, el cual permite una densidad de cinco viviendas por hectárea sujeto a la conservación del 70% del área agrícola y estudios de factibilidad e impacto ambiental.
• En este uso de suelo (agrícola) también se abre la posibilidad de proyectos de hotelería, con densidad bruta de 25 a 50 cuartos por establecimiento y lotes mínimos de 50 mil metros cuadrados.

Quizás esta densificación no presente mayores problemas en otra geografía con diferentes características hidrológicas y suficiencia de servicios, pero plantear la posibilidad de proyectos habitacionales (de cualquier escala) en uso de suelo agrícola es otra  historia. La densificación habitacional, de acuerdo a la opinión de urbanistas consultados por Vinísfera, debe darse en las áreas que ya presenten asentamientos humanos, áreas urbanizables o áreas sujetas al desarrollo que tengan ya la cobertura de servicios e instalaciones necesaria para un uso habitacional, que es completamente diferente a las necesidades agrícolas. No es lo mismo tener una casa rural donde puede vivir un capataz en un lote mínimo de cuatro hectáreas a proyectos residenciales en suelos agrícolas.

Aparte el nuevo texto agrega un párrafo en el artículo quince, casi imperceptible que dice textualmente: “En caso de que un solicitante tenga dos predios de veinte o más hectáreas, colindantes o no, podrá dedicar uno al 100% de actividades agrícolas y el otro a vivienda agrupada en su totalidad. Este intercambio salvaguarda los mínimos de actividad agrícola.”

Órale. El texto es muy claro, si el interesado tiene dos lotes con superficie mínima de 20 hectáreas puede dedicar uno completamente a vivienda agrupada (clúster) mientras deje el otro 100% agrícola. Claro, esto sin importar dónde estén los dos lotes, uno puede estar atrás de un cerro donde nadie lo vea y el otro a borde de carretera…

Los otros usos de suelo quedan prácticamente como en el texto original propuesto por SECTURE.

En el texto también se elimina la figura y la especificación del Estudio de Impacto Urbano, dejando en claro que cualquier uso no especificado en el Programa, los condicionados y los que puedan tener un alto impacto, se sujetarán a las disposiciones que establezca la Secretaría. Así de vago.

En cuanto a los usos prohibidos, el nuevo texto elimina la condicionante de que sólo podrían cambiarse mediante la modificación al Programa, de eso el nuevo texto no dice nada, más que los prohibidos, son los contrarios al reglamento.

Sexto. Sobre la imagen urbana del valle, el artículo 19 del nuevo texto es más permisivo que el original, permitiendo la instalación de anuncios, espectaculares y señalamientos siempre y cuando se apeguen a la Ley de Edificaciones del Estado de Baja California. El texto original prohibía la construcción de dichos anuncios y dictaba la eliminación de los existentes.

Por último dentro de los grandes cambios al Reglamento propuesto originalmente encontramos que la Comisión para el Desarrollo Integral aunque mantiene sus funciones cambia radicalmente en composición.

En el artículo 25 del texto aprobado por Cabildo se eliminan de la lista de integrantes de dicha comisión los siguientes:

• El Director del IMIP;
• Un Representante de las Instituciones de Educación Superior e Investigación;
• El Delegado de Francisco Zarco;
• El Delegado de El Porvenir;
• El Delegado de San Antonio de las Minas;
• Un ciudadano de la Delegación de Francisco Zarco;
• Un ciudadano de la Delegación de El Porvenir;
• Un ciudadano de la Delegación de San Antonio de las Minas;
• Un ciudadano por parte de Pro-Vino;
• Un ciudadano por parte de Amigos del Valle;
• Un ciudadano por parte de los Ejidatarios;
• Un ciudadano por parte de la Asociación Mexicana de Hoteles y Moteles de Ensenada, B.C.

En otras palabras la comisión pierde participación ciudadana y se margina una vez más la participación del IMIP. Eso pasa cuando un Instituto se opone a una propuesta de modificación del Programa Sectorial.

Resumiendo, el nuevo Reglamento aprobado en Cabildo y aún no publicado en el Diario Oficial se vuelve la nueva carta rectora para todo lo que tenga que ver con edificación en su zona de aplicación: El Valle de Guadalupe. De pasada al volverse prácticamente la única referencia en términos de usos de suelo, prácticamente deja fuera de la jugada al programa que le da origen, así como al Instituto que debería supervisarlo, para lo que crea una Comisión en la que se resta participación ciudadana y con ello la representatividad de los pobladores de la zona así como de algunos organismos ciudadanos.

El nuevo texto también ordena nuevos usos de suelos y nuevas posibilidades en los ya existentes, promueve la densificación y edificación de casa habitación e infraestructura turística en suelo agrícola, en tierra antes destinada a vides y olivos con grandes carencias de agua, infraestructura y servicios.

¿Que cuál es mi opinión de todo este asunto?

Tal vez a poca gente le interese, a otros quizá no les guste, pero ahí les va de cualquier forma.

Sobre el contenido del nuevo reglamento me parece un desacierto monumental que se apunten tantos cañones a una industria incipiente como es la del vino mexicano. Me parece que la decisión correcta debió haber sido la de apuntalar la infraestructura turística de la ciudad, promoviendo la construcción del tipo de desarrollos que permite el reglamento pero en zonas propicias para ello, cerca de la costa o al sur de Ensenada, dejando al Valle de Guadalupe principalmente agrícola y quizás promoviendo la creación de infraestructura y servicios de calidad para las comunidades ya existentes en él, sin buscar la creación de nuevas comunidades.

Digo ‘tantos cañones’ porque el Valle ya tiene un problema subyacente que es el de la falta de agua. La edificación de desarrollos como los que permite el nuevo reglamento, llámense Rancho Olivares, Bruma o cualquier otro, no hará otra cosa sino apresurar una situación que la escasez de agua ya ha comenzado: que el Valle y su Ruta del Vino sean el viñedo de ornato, el de la postal; y que la uva en realidad venga de otros lugares a las vinícolas que se establezcan en él. Que el Valle de Guadalupe sea más destino turístico que zona productora, una fachada tipo Disney con resorts de todo tipo para poder hacer agroturismo como en el mejor destino del mundo, mientras la verdadera producción se desplaza a otras zonas. Esto me parece un tanto al revés; en mi opinión se debería promover la producción agrícola en un Valle que ya está listo para ello y la infraestructura turística en una ciudad a la que bien le hace falta una ‘manita de gato’.

Pero ‘la forma es fondo’ diría muy acertadamente acerca de todo este asunto Don Jesús Reyes Heroles.

Más allá del contenido específico del reglamento, todo el proceso da mucho para pensar y para esperar que ojalá el desenlace sea el menos dañino posible. Por un lado el camino que ha seguido el reglamento: se propone como un complemento al Programa Sectorial por el Secretario de Turismo Juan Tintos sólo para ser ignorado en cabildo. Luego llega misteriosamente una propuesta de modificación al Programa, misma que por no consultarse adecuadamente –tras varios intentos de hacerlo sin la participación de productores– queda también en el limbo. Finalmente el dictamen del reglamento modificado se aprueba en una sesión extraordinaria, privada en la que se llegó al extremo de apagar las luces y decirle a los productores que era una fiesta privada… No es broma.

Ahora bien, se usa como argumento rector en contra del reglamento un proyecto inmobiliario maligno –Rancho Olivares– que no es muy diferente a otros que ya están en la zona, todos estos proyectos tienen las mismas limitaciones básicas: el agua y la infraestructura; y todos buscan lo mismo: generarle beneficios a los inversionistas a partir de vender vivienda en donde lo que se debe hacer es plantar viña, en algunos casos violentando la densidad habitacional permitida.

“Este desarrollo [Rancho Olivares] tendría entre otras cosas, 183 viviendas entre viñedos, 206 viviendas entre olivares, 37 haciendas, 4 hoteles, 298 unidades de tiempos compartidos, 20 bodegas, 127 hectáreas de zonas verdes y espacios libres, cerca de 3 hectáreas de viñedos, 250 hectáreas de reservas agrícolas, y un campo de golf de 9 hoyos con golf club mirador.”  –Carlos Lagos. (Fragmento de nota “Valle de Guadalupe en Pugna. Zeta Tijuana. Link). La densidad del proyecto no cumple con la densidad permitida actualmente, pero también está muy lejos de las 4,500 casas que señalan algunos medios.

Sin defender este proyecto, hay que mencionar que por lo menos la parte vitivinícola abriría las puertas para muchos al mundo del vino: comprando viñedo, haciendo su vino, estudiando cursos en el campus de la UABC in situ, estableciendo su bodega, etc. ¿Podremos decir lo mismo de todos los proyectos en curso y futuros en el Valle?

De publicarse el Reglamento ¿qué implica para el vino mexicano?

Hugo D’Acosta lo pone muy claro en diferentes entrevistas: ‘de aprobarse este reglamento tomaremos vino chileno’ … ‘será como ir a ver a las ballenas pero las ballenas ya no estarán ahí’.

En mi opinión de aprobarse este reglamento se potenciará el turismo a través de la infraestructura, mientras se acaba con el motivo que generó el interés del visitante en principio. Significa que veremos cada vez menos vinos mexicanos y de mayor precio, porque el factor que lo hace escaso –el agua– se pondrá en todavía mayor peligro. Significa que se benefician proyectos inmobiliarios y de infraestructura turística sobre proyectos de infraestructura básica, como es el suministro de agua. Significa que algunos inversionistas pueden hacer proyectos inmobiliarios en el Valle de Guadalupe sin que nadie les diga nada, y otros también lo pueden hacer a través de la compra de regidores.

Significa también, de acuerdo a lo declarado por Joaquín Prieto –Presidente de Provino– que no habrá Fiestas de la Vendimia 2014.

¿Qué se necesita?

Sinceramente no lo sé. Por lo pronto que no se publique el nuevo reglamento en el Diario Oficial del Estado de Baja California. Que se haga un análisis serio y entonces se elabore un reglamento no al vapor, en el que se contemplen las vocaciones actuales y posibilidades de desarrollo del Valle de Guadalupe para que pueda seguir produciendo vino y no se quede en la fachada de una industria que quiso existir.

Carlos Valenzuela

 

Nota al calce. Mi postura es clara, no estoy de acuerdo con cambios al uso de suelo del Valle. No estoy de acuerdo con la reglamentación o con la falta de ella, que permita y le dé la llave del desarrollo del Valle a unos cuantos.

Estoy de acuerdo con que se reglamente concienzudamente, con estudios serios realizados por especialistas y no por comisiones de Gobernación, que permitan el sano desarrollo de una industria en la zona que ya está preparada para ello. Estoy de acuerdo con la multa y clausura de proyectos que violenten la legislación actual.

#SíAlVinoMexicano.